【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】根據(jù)永慶房屋2019第4季網(wǎng)路會員調(diào)查，全臺認(rèn)為房價維持不變的比例，由上季的43％減少5個百分點至38％(圖一)，連3季走升後首度下降，看漲與看跌同時上升，顯見消費(fèi)者看法分歧，整體而言，房價仍呈現(xiàn)橫盤整理格局。永慶房屋業(yè)管部資深經(jīng)理謝志傑分析：2019年以來房市買氣回溫，讓房價獲得支撐，但第3季開始中美貿(mào)易摩擦升級，國際景氣不穩(wěn)定加上總統(tǒng)大選影響，部份民眾看空房價；但近期臺商回流，帶來資金及就業(yè)機(jī)會，加上利率仍處低檔，部分民眾看多房價，呈現(xiàn)意見分歧的現(xiàn)象。
 
那麼，消費(fèi)者對於2019年第4季國內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的看法為何(圖二)？45％消費(fèi)者看壞2019年第4季經(jīng)濟(jì)，謝志傑說明，全球主要經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)普遍看壞2019年景氣，加上美國與中國、歐洲貿(mào)易爭端升級，日、韓關(guān)係也出現(xiàn)惡化，全球經(jīng)濟(jì)面臨需求放緩的挑戰(zhàn)，景氣下行風(fēng)險增加，全球央行陸續(xù)降息因應(yīng)，F(xiàn)ED也預(yù)告將多次降息，因此，消費(fèi)者看壞國內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，對於房價的看法也難有上漲的預(yù)期，房價橫盤整理的格局實屬合理。
 
中美貿(mào)易戰(zhàn)升級！49％消費(fèi)者認(rèn)為中美貿(mào)易戰(zhàn)會影響購屋意願
35％消費(fèi)者首選房地產(chǎn)作為資金避險標(biāo)的，創(chuàng)近五季新高
 
中美貿(mào)易戰(zhàn)引爆已持續(xù)一年多，但近期貿(mào)易衝突升級，那麼，貿(mào)易戰(zhàn)是否會影響消費(fèi)者購屋意願呢？根據(jù)本次調(diào)查顯示，49％消費(fèi)者認(rèn)為中美貿(mào)易戰(zhàn)會影響購屋意願，由前2季的41％再度升至49％，與2019年第1季比重相同，謝志傑指出，從本次調(diào)查結(jié)果可看出，中美貿(mào)易戰(zhàn)對於購屋意願的影響程度會隨著貿(mào)易戰(zhàn)情勢緊張或緩和而有所變化，近期貿(mào)易戰(zhàn)升級，連帶影響消費(fèi)者購屋意願。
 
那麼消費(fèi)者對於資金避險標(biāo)的的選擇為何(圖三)？根據(jù)本次調(diào)查顯示，房地產(chǎn)再度打敗黃金、定存，成為消費(fèi)者資金避險的首選，占比為35％，較上季調(diào)查增加一個百分點，同時也創(chuàng)下近五季來新高。房地產(chǎn)屬於耐久財?shù)囊环N，除了保值與避險功能外，還具備投資效益，謝志傑說明，本次調(diào)查消費(fèi)者是否有意願投資房地產(chǎn)收租(圖四)，有高達(dá)68％消費(fèi)者有意願，其中60％偏好投資住宅型產(chǎn)品，至於對投資報酬率的期待值，2％至3.5％區(qū)間的占比54％最高。
 
謝志傑指出，中美貿(mào)易戰(zhàn)升級，短時間內(nèi)沒有緩解的跡象，消費(fèi)支出受到壓抑，通膨展望由溫和轉(zhuǎn)向疲軟，經(jīng)濟(jì)逆風(fēng)吹，F(xiàn)ED醞釀多次降息，歐、日甚至端出負(fù)利率、加速Q(mào)E因應(yīng)，全球金融市場動盪，加上國內(nèi)高齡化、少子化問題嚴(yán)重，提前準(zhǔn)備退休規(guī)劃已是刻不容緩，而選擇適當(dāng)?shù)耐诵堇碡敼ぞ咴毂粍邮绞杖敫侵匾?。目前國?nèi)定存利率僅1％左右，若買房收租，投報率約在2％以上，吸引消費(fèi)者首選房地產(chǎn)做為資金避險、投資理財?shù)臉?biāo)的。謝志傑補(bǔ)充，對於退休族而言，穩(wěn)定的收益比高風(fēng)險、高報酬來得重要，目前國內(nèi)利率維持低檔，連帶房貸利率也是史上新低，但租金卻是逐年緩步上升，買房收租可說是準(zhǔn)備退休金的最佳工具。
 
近六成消費(fèi)者認(rèn)為2020年下半年以後才是購屋好時機(jī)
 
消費(fèi)者認(rèn)為何時是最佳購屋時機(jī)(圖五)呢？謝志傑指出，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)58％消費(fèi)者認(rèn)為2020年下半年之後才是購屋好時機(jī)，認(rèn)為2019年下半年是購屋好時機(jī)的比重僅20％，顯見面臨中美貿(mào)易戰(zhàn)、總統(tǒng)大選等變數(shù)下，消費(fèi)者普遍放緩購屋腳步，期待經(jīng)濟(jì)、政治局勢明朗之後再進(jìn)場購屋。
  
2019年購屋大調(diào)查！69％自住型仍是主力，北市、臺中置產(chǎn)需求達(dá)3成
家與捷運(yùn)站的距離！77％消費(fèi)者期望步行10分鐘內(nèi)
 
若消費(fèi)者有意在2019年購屋，需求為何？謝志傑指出，從調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者仍以自住首購、換屋這類自住型買盤為大宗，占比為69％，在房價盤整的狀況下，市場趨於穩(wěn)定，北市、臺中置產(chǎn)、長期收租的收益型需求達(dá)3成左右，投資置產(chǎn)需求強(qiáng)，而臺中、高雄投資買賣獲取利得的比例均有一成以上，顯示投資獲利有活躍跡象。
 
此外，目前雙北、高雄捷運(yùn)已通車營運(yùn)，捷運(yùn)也成為消費(fèi)者通勤時依賴的大眾運(yùn)輸工具，那麼，消費(fèi)者能接受步行至捷運(yùn)站的時間為多久呢？根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果，謝志傑說明，77％消費(fèi)者可接受步行至捷運(yùn)站的時間是10分鐘內(nèi)，顯示消費(fèi)者若購買捷運(yùn)宅，可以接受的步行時間以10分鐘內(nèi)為限。
 
成就樂齡生活！交通、醫(yī)療、公園與鄰近子女是滿足退休族群居住首選條件
 
高齡化社會即將來臨，熟齡族的樂齡生活居住選擇條件也會有所不同，謝志傑指出，本次針對消費(fèi)者對於退休後居住條件的選擇進(jìn)行調(diào)查，退休族群期待便利交通、完善的醫(yī)療照護(hù)以及擁有休閒空間、能夠享受天倫之樂為最優(yōu)先選擇，因此，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，捷運(yùn)、醫(yī)院、公園與鄰近子女居住地占比均在一成以上，是退休族選擇居住地的四大關(guān)鍵條件，滿足退休族群居住需求，成就樂齡生活。
 
2019永慶預(yù)估
自住、置產(chǎn)信心增！交易量有望超越2015年
2019年全年交易量預(yù)估在28.8-29.5萬棟之間
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：2019年全球經(jīng)濟(jì)面臨逆風(fēng)，尤其是中美貿(mào)易戰(zhàn)愈演愈烈，甚至擴(kuò)大為貨幣戰(zhàn)與科技戰(zhàn)，衝擊全球經(jīng)濟(jì)成長，加上總統(tǒng)大選選戰(zhàn)干擾，部分民眾購屋態(tài)度轉(zhuǎn)趨保守觀望。不過，房市在經(jīng)歷3至4年的修正後，房價處於盤整期，讓自住首購、換屋甚至是置產(chǎn)族群等剛性需求出籠，民眾進(jìn)場信心提升，加上低利環(huán)境持續(xù)，近期房市表現(xiàn)佳，2019年1-7月全臺交易量已達(dá)17.3萬棟，較2018年同期成長6.7％，後續(xù)房市表現(xiàn)仍可期待。以目前交易量推估，第四季房市交易量應(yīng)較2018年同期小幅成長，因此，上修2019年房市交易量預(yù)估至28.8-29.5萬棟之間，較2018年同期成長3％-6％左右，且有望超越2015年的29.26萬棟。
 
2019房市前瞻
使照創(chuàng)11年來第三高+大量餘屋，市場供過於求隱憂，房價難有上漲空間
建照創(chuàng)11年來新高！未來新增供給恐爆量，桃園、臺中、臺南、高雄須留意
 
葉凌棋說明，2019年1-7月全臺使照5.27萬戶，創(chuàng)11年來的第三高，顯示目前大量餘屋加上使照新增供給多，市場供過於求隱憂未除，2019-2020年市場賣壓仍大，房價難有上漲空間；以建照來觀察未來新增供給，2019年1-7月建照高達(dá)8.2萬戶，創(chuàng)11年來新高，推估2019年全年建照量恐達(dá)14萬戶，以施工期2年推算，預(yù)計2021-2022年新增供給恐爆量。若從7大都會區(qū)觀察，桃園、臺中、臺南建照年增幅超過3成，增幅最大，須特別留意，而臺中、臺南、高雄建照創(chuàng)11年來新高，須警戒。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告問卷調(diào)查，採「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會員。調(diào)查時間2019/8/16~2019/9/6?；厥沼行柧頂?shù)為988份。在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)3.0％。